De juridische mogelijkheden voor de problemen bij bouwprojecten op IJburg in de coronacrisis: is een beroep op overmacht of onvoorziene omstandigheden haalbaar?

Foto van mr. dr. J.G.L. van Nus | Anne

27 juli 2020, Amsterdam| leestijd: 5 minuten
Auteur(s): mr. dr. J.G.L. van Nus | Anne en D.A. Dekker | Dirk


In het Oosten van Amsterdam, nog voorbij het Amsterdam-Rijnkanaal, bevinden zich kunstmatig aangelegde eilanden aan het IJsselmeer, beter bekend als de wijk IJburg. Toen in 1996 tot aanleg werd besloten was er veel kritiek op de wijk, omdat een natuurgebied verloren zou gaan. IJburg wordt officieel weliswaar als wijk gezien, maar heeft de uitstraling van een nieuw stadsdeel. Tegenwoordig vormt IJburg, en het daaraan grenzende Nieuwe Diep, het epicentrum van bouwprojecten in Amsterdam. Het vijfde eiland van IJburg genaamd ‘Strandeiland’ gaat plaats bieden aan 8000 nieuwe woningen en is 150 hectare groot. Door het grote woningtekort in de binnenstad en de beperkte afstand tot het centrum is de wijk aantrekkelijk voor gezinnen en ondernemers. Binnenkort zal het stadstrand van IJburg weer worden hersteld en zullen ook de ondernemers uit de diensten- en recreatiesector richting IJburg trekken.1

In de huidige corona-crisis met de daaraan verbonden maatregelen ontstaan er problemen bij de bouw van projecten op IJburg. Door het in de wacht zetten van de verlening van vergunningen, uitstel van levering van materiaal en de veiligheidsvoorzieningen voor personeel, ontstaan er enorme vertragingen. Verder zorgt de economische recessie voor het verlies van inkomen en vertrouwen bij opdrachtgevers en potentiële kopers. Overeenkomsten zijn gesloten en kosten zijn gemaakt. De wet biedt mogelijkheden, biedt zij ook oplossingen voor problemen die het gevolg zijn van een crisis van dit kaliber? Deze blog zet de leerstukken van overmacht en onvoorziene omstandigheden in het licht van de huidige crisis uiteen.

Het niet of niet-tijdig nakomen van een overeenkomst als gevolg van de corona-crisis kan leiden tot schadeclaim van een van de contractspartijen. Een beroep op overmacht ligt snel voor hand. De tekortkoming is niet te wijten aan schuld van bijvoorbeeld de aannemer. Het beroep kan pas succesvol zijn indien de prestatie (tijdelijk) onmogelijk is geworden én dit niet ten tijde van het sluiten van de overeenkomst te voorzien was. Vertraging van het bouwproces door de getroffen maatregelen van de overheid om corona uitbraak te voorkomen2, wordt niet gezien als een ‘onmogelijke prestatie’ omdat de bouw zelf nog wel haalbaar is.3 Het duurt alleen langer. Het niet verlenen van een vergunning door de gemeente kan wel een succesvol beroep opleveren indien de crisis ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet te voorzien was. De kans van slagen wordt dus kleiner indien projecten zijn gestart na het uitbreken van de crisis. Bij een beroep op overmacht bij betalingsonmacht door gevolgen van de corona-crisis vindt belangenafweging plaats. Indien het een professionele partij betreft laat recente rechtspraak zien dat dit in de risicosfeer van de ondernemer valt.4 Deze uitspraken zouden dus nadelig kunnen uitpakken voor opdrachtgevers en aannemers die een beroep doen op overmacht.

Hiernaast is een beroep op ‘onvoorziene omstandigheden’ (artikel 6:258 BW) mogelijk indien de wederpartij nakomen van de overeenkomst of schadevergoeding voor vertraging eist. Dit artikel ziet op gevallen waarin zich een uitzonderlijke situatie voordoet waar partijen geen rekening mee konden houden. Een geslaagd beroep bij de rechter heeft tot gevolg dat de overeenkomst kan worden gewijzigd of ontbonden. Het beroep slaagt indien er sprake is van een uitzonderlijke omstandigheid die geen van de partijen had kunnen voorzien en indien het naleven van de overeenkomst niet kan worden verwacht. Dit artikel vereist, net als bij overmacht, dat de omstandigheid op het moment van het sluiten van de overeenkomst niet te voorzien was. Recente rechtspraak bevestigt dat de corona-uitbraak met alle gevolgen gezien kan worden als een ‘onvoorziene omstandigheid’ tenzij anders is bepaald in de overeenkomst.5 Hierbij geldt dat de prestatie door corona niet onmogelijk hoeft te zijn, maar dat er sprake is van een fundamentele verstoring van evenwicht van de overeenkomst.6 Het leerstuk van onvoorziene omstandigheden is afhankelijk van een belangenafweging van de rechter. Voor wiens rekening dient de coronacrisis te komen? De rechtbank Midden-Nederland en rechtbank Amsterdam zijn van mening dat van een professionele partij meer verwacht kan worden en dat zij de ballast van de coronacrisis moet dragen.

De rechtspraak biedt dus enige houvast bij het beroep op overmacht of onvoorziene omstandigheden in de huidige crisis. De vraag is nu hoe de leerstukken zich deze onzekere tijd gaan ontwikkelen, niettemin biedt het recht zelfs in deze crisis oplossingen.

Ondervindt u problemen bij uw bouwproject of bij de (ver)koop van een woning in IJburg en omgeving? Neem dan contact op met ons kantoor. DOKK Advocaten is gespecialiseerd in bouw- en omgevingsrecht en zit om de hoek op de Pedro de Medinalaan.

1 Update ontwikkeling Strandeiland, Gemeente Amsterdam, 6 juli 2020.
2 Protocol: Samen veilig doorwerken, Rijksoverheid, versie 3: 17 april 2020
3 Asser 6-I: De verbintenis in het algemeen: eerste gedeelte, C.H. Sieburgh, Kluwer: 2 januari 2017, p.340-341.
4 Rechtbank Den Haag, 16 juni 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:5661.
5 Rechtbank Midden-Nederland, 24 juni 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:2418.
6 Rechtbank Amsterdam, 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914.

Terug naar blogposts

Foto op IJburg Diemerpark © DOKK advocaten