Civielrechtelijke wijzigingen naar aanleiding van de Wet Kwaliteitsborging
Na inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging dient het Burgerlijk Wetboek op een aantal punten te worden gewijzigd. Deze blog geeft een toelichting op de vijf toekomstige wijzigingen.
Tegelijk met de Omgevingswet treedt op 1 januari 2023 de Wet Kwaliteitsborging, hierna: de Wkb, in werking. Een wezenlijke verandering voor bouwend Nederland, want de Wkb privatiseert het toezicht op de kwaliteit van bouwwerken. Eén van de belangrijkste doelen van de nieuwe wet is het bevorderen van de bovengenoemde kwaliteit. Om dit te realiseren is een nieuw toezichtsysteem gerealiseerd, waarbij een private (markt)partij – de kwaliteitsborger – toeziet op de bouw(plannen). Als het bouwwerk gereed is, zal de kwaliteitsborger het bevoegde bestuursorgaan op de hoogte stellen door middel van een verklaring. Enkel bij een positieve verklaring van de kwaliteitsborger mag het bouwwerk in gebruik worden genomen.
Vanwege de privatisering van het toezicht op bouwkwaliteit zijn wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek, hierna: het BW, noodzakelijk. Het doel van de wijzigingen in het BW is, net als het hoofddoel van de inwerkingtreding van de Wkb, het bevorderen van de bouwkwaliteit van bouwwerken. Daarnaast beogen de wijzigingen van het BW de positie van opdrachtgever te verbeteren. Deze blog besteedt kort aandacht aan de vijf wijzigingen van het BW.
Het BW wordt op de volgende punten aangepast:
- Uitbreiding van de waarschuwingsplicht van de aannemer, artikel 7:754 lid 3 BW;
- Oprichting van het dossier dat dient te worden opgeleverd bij oplevering, artikel 7:757a BW;
- Uitbreiding van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering, artikel 7:758 lid 4 BW;
- Informatieplicht van de aannemer aan de consument-opdrachtgever over zekerheden en garanties, artikel 7:765a BW en; 1
- Informatieplicht van de aannemer over de opschortingsbevoegdheid van de consument-opdrachtgever bij nieuwbouwwoningen, artikel 7:768 BW.
Wijziging 1: Uitbreiding van de waarschuwingsplicht van de aannemer, artikel 7:754 lid 3 BW
Op dit moment voorziet het BW in een waarschuwingsplicht voor de aannemer in artikel 7:754 BW. Dit artikel stelt dat de aannemer bij het aangaan of het uitvoeren van een overeenkomst de opdrachtgever dient te waarschuwen over onjuistheden, dit voor zover deze redelijkerwijs kenbaar zijn voor de aannemer. De waarschuwingsplicht geldt eveneens voor ongeschiktheid van zaken en gebreken afkomstig van de opdrachtgever. Daarnaast dient de aannemer de opdrachtgever te waarschuwen bij onjuistheden in tekeningen, berekeningen, plannen en dergelijke. Echter, de waarschuwing mag niet te generiek zijn geformuleerd. Anders gezegd: de waarschuwing moet voldoende concreet en voldoende duidelijk te zijn, zodat de opdrachtgever een juiste risico-inventarisatie kan maken.
De Wkb voegt een nieuw, tweede, lid toe aan dit artikel. Dit lid is alleen van toepassing op het (ver)bouwen van bouwwerken. De bestaande maatstaf van de waarschuwingsplicht van lid 1 wijzigt niet ten opzichte van de ‘nieuwe’ situatie, enkel de manier waarop de aannemer de opdrachtgever waarschuwt wordt gewijzigd door de Wkb. De Wkb voegt namelijk drie nadere eisen toe aan de waarschuwingsplicht, namelijk: (1) de waarschuwing moet schriftelijk worden gegeven aan de opdrachtgever, (2) de waarschuwing moet ondubbelzinnig worden verschaft aan de opdrachtgever en (3) de aannemer dient de opdrachtgever tijdig te wijzen op deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Afwijken van dit artikellid is niet toegestaan als sprake is van een consument-opdrachtgever.
Wijziging 2: Oprichting van het dossier dat dient te worden opgeleverd bij oplevering, artikel 7:757a BW
In art. 7:757a BW wordt een nieuwe verplichting voor de aannemer geïntroduceerd, die slechts van toepassing is op de overeenkomst tot aanneming van werk. De aannemer moet met de inwerkingtreding van de Wkb aan de opdrachtgever een dossier verstrekken met informatie over het opgeleverde bouwwerk. Het dossier moet volledig inzicht verschaffen in alle gegevens en/of bescheiden van de overeenkomst, waarbij gedacht kan worden aan tekeningen en berekeningen van het bouwwerk en de bijbehorende installaties. Tevens moet een beschrijving worden opgemaakt van alle toegepaste materialen en de gebruiksfuncties van het bouwwerk. Voorts verschaft de aannemer bescheiden die zien op onderhoud en eventuele gebreken van het bouwwerk. Tot slot vermeldt de aannemer in het dossier welke werkzaamheden zijn uitgevoerd en welke verplichtingen nog op hem rusten voor correcte nakoming van de overeenkomst.
Een belangrijke sidenote: dit artikel is van regelend recht, d.w.z. partijen kunnen bij overeenkomst afwijken van dit artikel of dit artikel zelfs buiten toepassing verklaren.
Wijziging 3: Uitbreiding van de waarschuwingsplicht van de aannemer, artikel 7:754 lid 3 BW
Op dit moment is de aansprakelijkheid van de aannemer geregeld in artikel 7:758 lid 3 BW. Op grond van dit artikel kan de aannemer niet aansprakelijk worden gesteld voor gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs bij oplevering had moeten ontdekken. Het gaat hier dus om de theoretische | hypothetische situatie waarin de opdrachtgever het gebrek had kunnen ontdekken, d.w.z. niet wat de opdrachtgever feitelijk wel of niet heeft ontdekt. Het ontdekken van een gebrek is tevens afhankelijk van de deskundigheid van de opdrachtgever en de zichtbaarheid van het gebrek. Het uitgangspunt van dit artikel is: als het gebrek redelijkerwijs niet te ontdekken is, wordt de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid. Dit wijzigt – ten dele – bij invoering van de Wkb.
Door toevoeging van lid 4 aan artikel 7:758 BW wordt de aansprakelijkheid van de aannemer voor bouwwerken aangevuld, bijvoorbeeld bij (ver)bouw van woningen. De aannemer is met de inwerkingtreding van lid 4 aansprakelijk voor gebreken, tenzij deze gebreken niet toe te rekenen zijn aan de aannemer. Met deze uitbreiding is het niet meer van belang dat de opdrachtgever een gebrek bij oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, maar of de opdrachtgever het gebrek daadwerkelijk heeft ontdekt. Het is vervolgens aan de aannemer om aan te tonen dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen.
Wijziging 4: Informatieplicht van de aannemer aan de consument-opdrachtgever over zekerheden en garanties, artikel 7:765a BW
Dit artikel roept een nieuwe verplichting voor de aannemer in het leven. Op grond van dit artikel dient te aannemer de consument-opdrachtgever te informeren, voordat de consument-opdrachtgever gebonden is aan de overeenkomst, over de dekking van risico’s die kunnen ontstaan bij de tussen partijen toekomstige overeenkomst. De aannemer dient de consument-opdrachtgever te infomeren over welke risico’s gedekt zijn, op welke wijze het risico is gedekt en tot hoever de dekking reikt. Artikel 7:765a lid 1 BW benoemt twee soorten risico’s: (1) de aannemer kan de verplichtingen niet of niet geheel nakomen en (2) de aannemer is aansprakelijk voor gebreken die aan zijn toe te rekenen.2 Dit artikellid regelt daarnaast op welke wijze de consument-opdrachtgever kan worden gedekt, bijvoorbeeld door middel van een verzekering of een andere financiële zekerheid. Voorts stelt lid 1 dat de informatie in ieder geval moet zien op de omvang van de verzekering, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is afgesloten dan wel de financiële zekerheid is verstrekt. Belangrijke sidenote: dit artikel is dwingendrechtelijk, hetgeen betekent dat partijen niet van dit artikel kunnen afwijken. Iedere afwijking is nietig.
Wijziging 5: Informatieplicht van de aannemer over de opschortingsbevoegdheid van de consument-opdrachtgever bij nieuwbouwwoningen, artikel 7:768 BW
Dit artikel behelst de zogeheten 5%-regel. Concreet betekent dit dat 5% van de gehele aanneemsom niet aan de aannemer wordt betaald, maar dat dit gedeelte wordt deponeert bij de notaris. Indien tot drie maanden na de oplevering gebreken worden geconstateerd en de aannemer deze niet herstelt, kan de consument-opdrachtgever gebruik maken van het deponeerde deel van de aanneemsom. Na het verstrijken van drie maanden na datum van oplevering vervalt dit recht. Lid 2 bepaalt vervolgens dat de notaris het bedrag ter beschikking stelt aan de aannemer nadat drie maanden zijn verstreken. De consument-opdrachtgever behoudt het recht om alsnog na deze drie maanden een bedrag gedeponeerd te houden bij de notaris, zie in dit verband artikel 6:262 BW.
De Wkb voegt een nieuw tweede lid toe, waarin een informatieplicht is opgenomen. De aannemer dient de consument-opdrachtgever schriftelijk te informeren en in de gelegenheid te stellen om gebruik te maken van het opschortingsrecht van artikel 6:262 BW. Van dit bericht moet ter bewijs een afschrift worden gestuurd aan de notaris, uiterlijk in de tweede maand na oplevering. Indien de notaris geen afschrift heeft ontvangen waaruit blijkt dat aan de informatieplicht is voldaan, mag de notaris het gedeponeerde bedrag niet op de rekening van de aannemer storten. Zelfs niet na het verstrijken van de termijn van drie maanden na oplevering.
Belangrijke sidenote: dit artikel is dwingendrechtelijk, hetgeen betekent dat partijen niet van dit artikel kunnen afwijken. Iedere afwijking is nietig.
Wilt u meer informatie over uw rechten bij gebreken of wilt u een risico-inventarisatie voordat u in een grote opdracht verstrekt aan een aannemer, neem dan gerust contact op met advocaat-specialist bouwrecht mr. dr. J.G.L. van Nus op via 020-8208310 of amsterdam@dokk.nl